本报王光8月24日讯(记者安微)房地产行业已经进入管理红利时代。在三条新红线和两次集中供地政策的影响下，房企通过“高周转、高杠杆”实现规模快速增长是不现实的。
和很多房地产公司一样，稳坐“千亿军团”的郑融地产放下了对规模的执念，开始出现越来越多的效率和安全问题。
8月23日，在郑融地产举行的2021年中期业绩发布会上，董事长黄仙芝反复强调“规模、效率、安全”的平衡。他说，郑融地产一直强调高质量发展，努力实现规模、效率和安全的平衡。规模虽然会带来成本分摊的优势，但要与业务能力、行业发展、政策要求相匹配。
销售额同比增长47%，权益销售额相对较低的问题仍未解决。
从今年上半年来看，就销售规模而言，郑融房地产有着良好的增长。
(Yangguang.com发布的2021年中期业绩发布会截图，郑融地产近年合同销售变动表)
今年年初，郑融地产制定了1500亿元的销售目标。截至6月30日，上半年，郑融地产已实现合同销售金额823亿元，同比增长47%。
据黄仙芝介绍，到今年7月，郑融房地产的合同销售额已经达到930亿，完成合同销售目标的62%。他认为，尽管下半年市场有下降趋势，但郑融房地产实现全年目标没有问题。
然而，郑融房地产高管似乎没有对市场质疑的低股本销售做出有力回应。
据嘉里数据显示，郑融集团上半年实现股权销售463.5亿元。据此计算，郑融地产的股权出售比例约为56.32%，高于2020年的55%。
此前，在郑融地产2020年业绩发布会上，郑融地产执行董事、执行副总裁杨力曾公开表示，从去年到今年，郑融地产更加注重整体股权销售规模，预计2021年郑融整体股权销售将达到60%左右。
现在看来，郑融地产今年实现股权销售比例目标值有一定难度。在2021年中期业绩发布会上，郑融地产副总裁兼首席财务官陈伟建表示，郑融地产对合作持开放态度，主要希望分散投资风险，实现合作共赢。他表示，上半年，郑融地产的股权出售比例和合并比例接近50%，全年将保持这一比例。
(Yangguang.com发布的郑融地产上半年新增土地储备数据来源:2021年中期业绩发布会截图)
从土地储备权益比例来看，陈伟建的回答比较中肯。截至2021年6月30日，郑融地产土地储备约2930万平方米，其中土地储备权益占比约56%，较2020年末的58%下降2个百分点。上半年，郑融集团新收购24幅地块，总建筑面积约356万平方米，占股权约46%。
“虚胖”不是问题，关键财务问题要控制。
除了销售权益相对较低，郑融地产的毛利率数据也不好看。
2018年至2020年，郑融地产毛利率分别为22.8%、20%和19.1%，连续三年下滑。2021年上半年，郑融地产毛利率同比微降1.2个百分点至19.1%，与去年底持平。
但是，每个企业都有自己的存在方式。
股权比例和毛利率的问题可能会让郑融地产看起来“虚胖”，但与一些不增收不增利的企业相比，郑融地产的表现还是可圈可点的。
数据显示，2021年上半年，郑融地产实现营业收入160.11亿元，同比增长10.1%；期内净利润15.03亿元，同比增长18%；归属于股东的净利润11.66亿元，同比增长33.1%。
(Yangguang.com发布的郑融地产近年利润变动表来源:2021年中期业绩发布会截图)
事实上，近三年来，郑融地产的营收和归母净利润增速虽有所放缓，但仍呈上升趋势。数据显示，2018年至2020年，郑融地产营收和归母净利润分别为263.5亿、325.6亿、361.3亿和21.1亿、23.1亿和26.5亿。
面对市场较为关注的“三条红线”，郑融地产也在2021年半年报中给出了答案。
(Yangguang.com发布的2021年中期业绩发布会截图，郑融地产近年现金短债率变化表)
数据显示，郑融地产的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比为2.19。根据有关规定，郑融房地产踩了红线，属于黄色企业。
郑融地产的管理层并不太担心债务结构。陈伟建表示:“下半年将进一步削减债务，年内‘三条红线’全部达标。”
除了“三条红线”达标，郑融地产对财务健康的信心还体现在对表外股权和债务的态度上。
在2021年中期业绩发布会上，郑融地产大方申报了表外债权债务，成为首家主动公布表外债权债务的房地产公司。
截至2021年上半年，郑融地产表外负债约31亿元，表外货币资金约24亿元，表外净负债约7亿元。陈伟建认为，目前郑融地产的表外负债是可控的。
对于郑融地产主动公布表外债权债务，业内人士已经充分认可。RealData高级分析师潘浩表示，“三线四档”金融监管政策开始以来，调控力度不断加大，房企负债降低效果明显。一直以来，具有隐性债务属性的表外负债成为行业的一大风险隐患。
他表示，郑融地产首次主动披露表外债务，在行业内具有一定的引领作用，将有利于监管机构对房地产企业整体债务风险的评估，并可能推动其他房地产企业跟进，加快房地产企业在财务稳健道路上的主动优化，共同维护行业财务风险的可控性。
在房地产行业发生剧烈变化的情况下，郑融房地产的发展战略已经制定出来。黄仙芝表示，郑融房地产在未来仍被看好，并将重点培育一二线城市。合作开发也将是其主流商业模式。同时，他表示，随着外部市场的变化，“快速周转”不再适合所有项目。未来公司会调整策略，一部分项目“快速周转”保证现金流和规模，另一部分保证利润。
