文章目录

• 01
• 抵押概念
• 02
• 按揭利率
• 二、实际操作中的小细节

一、房贷利率怎么算

01

抵押概念

一般来说，抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，以财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以折价或者拍卖、变卖财产的方式获得优先受偿。

一般情况下，下列资产可以抵押:

1.抵押人所有的房屋及其他地上定着物；

2.抵押人所有的机器、交通工具和其他财产；

3.抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋及其他地上定着物；

4.抵押人依法有权处分的国有机器、交通工具和其他财产；

5.抵押人依法承包并由发包方抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩的土地使用权；

6.依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列全部财产抵押。

02

按揭利率

抵押率，也称为“预付款”，是抵押贷款本金与抵押物评估价值的比率。在实际计算中，往往会出现相反的理解。我举个例子来说明一下:比如房子贷款80万，房子评估100万，抵押率80%。确定合理的抵押贷款利率是抵押贷款管理的重要内容。一般银行在确定房贷利率时要考虑以下因素:(1)贷款风险。贷款风险随着抵押贷款利率的上升而上升。房贷利率越高，风险越大，房贷利率越低，风险越小。因此，贷方通过降低高风险贷款的抵押率来降低风险；如果风险小，房贷利率可以高一些。(2)借款人的信誉。一般来说，对于资产差、结构不合理、信誉不好的借款人，房贷利率应该低一些。反之，房贷利率可以更高。(3)抵押物的种类。由于抵押物的类型不同，其占有和处置的风险也不同。根据风险补偿原则，对于那些管理风险和处置风险较高的抵押物，抵押率应该较低，否则可以定得较高。(4)贷款期限。贷款期限越长，抵押期限越长，抵押期间风险越大。所以房贷利率要低一些。抵押期限短，风险小，抵押率可以高一些。

二、实际操作中的小细节

1 .抵押率是高还是低:

对抵押率的另一种理解是抵押人愿意承担的债务金额与抵押物价值的比率。从这个角度来说，为了维护银行的债权权益，房贷利率越高越好，最好确认到100%。而银行需要自行控制贷款发放与抵押物价值的比例，一方面控制贷款与抵押物价值的比例，另一方面防止客户对抵押物进行二次抵押融资。

从另一个角度来看，在设计授信方案时，如果两个抵押物即抵押物1的价值大于抵押物2的价值(其他同等条件不变)，那么就应该选择价值较大的抵押物1。此时，抵押率越低，抵押率越高，意味着在发生信用风险时，银行可以获得拍卖的最大价值，当然不得超过债权总额。

在理解上述两种观点时，要注意它们并不矛盾。第一种情况是针对抵押财产价值不变的情况，抵押登记时抵押财产价值确认为100%，即全额抵押。第二，情况表明，在选择信贷抵押物时，要尽量选择价值高的抵押物。

2 .债权金额和抵押物金额:

根据《中华人民共和国担保法》第三十五条规定，抵押人担保的债权不得超过抵押物的价值。财产抵押后，其价值大于所担保的债权余额的，可以再次抵押，但不得超过该余额。为了充分担保有担保的债权，担保品的价值至少应大于或等于担保权利的金额。签订抵押合同时，应按照当时市场同类商品的一般价格对抵押财产进行估价，以确保债权能得到充分保障。作为抵押价值的权利，抵押权人只能根据抵押财产的交换价值清偿其债权。当抵押物价值较大时，同一抵押物可以使多个债权得到充分保障。为了保护抵押权人的利益，特别是在先抵押权人的利益，本法规定债权人只能以抵押物超过在先债权的余额为其他债权担保。该法的这一规定包含两层含义:一是再抵押的设定必须以扣除所有第一物担保总额后有余额为前提；二是抵押人设立再抵押时，再抵押所担保的债权不得超过提前抵押物的价值余额。

实践中，有时抵押物价值超过债权金额，很难确认抵押率达到100%。在这种情况下，如果部分银行采取双线管理，既有额度限制，也有敞口限制。信用额度是指客户可以使用的信用产品额度，信用风险敞口是指扣除保证金后的实际信用额度。比如企业在银行开立1000万元的银行承兑汇票，保证金比例为50%，实际敞口为500万元，额度为1000万元。根据借款合同签订的借款金额为1000万元授信额度，高于敞口，以便银行确认抵押率更高。

3抵押物处置和结算顺序:

以上讨论是关于确认较高的担保品金额。接下来要讲的是拍卖后的实际清偿顺序，了解清偿顺序，有助于更好地维护银行债权安全。

抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

同一财产抵押给两个以上债权人的，拍卖、变卖抵押物所得的价款，按照下列规定清偿:

(1)抵押合同经登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；在同一顺序中，按照债权比例清偿；

(2)抵押合同自签订之日起生效，抵押财产已经登记的，按照上述第(1)项的规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿。已登记的担保物先于未登记的担保物得到支付。

4 .最高额抵押和普通抵押:

最高额抵押是指抵押人与抵押权人约定，由抵押人在最高债权额范围内对一定期间内连续发生的债务提供担保。其他类型的抵押贷款是一般抵押贷款，这是特定的单一业务。从实际操作情况来看，银行与借款人签订的抵押合同是最高额抵押合同，有利于业务的连续性，提高效率，维护银行债权安全。