恒大地产(06666.HK)仍连续多日低于发行价。12月9日，华润万象人寿(01209.HK)走出上市首日的火爆行情，收盘价28.00港元，涨幅25.56%。盘中最高涨幅超过40%，成交额48.89亿港元，总市值616亿港元。
世纪佳缘服务(01153。HK)，同日上市，濒临破发。
冰火两重天，这只是近期地产板块表现的冰山一角。地产板块的调整仍在继续，估值中枢逐渐调整回归价值驱动。
华润万象生活上市后，十大房企中只有万科(000002.SZ/02202.HK)和龙湖地产(00960.HK)尚未披露拆分旗下物业上市的计划。作为为数不多的优质地产种子选手，华润万象人寿位列碧桂园服务(06098.HK)和恒大地产(06666。HK)。
商业地产撑起半边天。
华润物业最早命名为“华润物业科技”，上市主体最终决定将住宅、办公、商业物业服务打包在一起上市，命名为“华润万象生活”。
华润万象人寿每股定价22.30港元。香港公开发售获29.78倍认购，国际发售获11.8倍认购。
公开发行前，华润万象人寿引入新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、中国平安、鼎辉投资、马修斯基金(明基国际)、中国国企结构调整基金(中国国调基金)、GLP(普洛斯)等7家基石投资者，共认购6.5亿美元股份。
较早前的听证会后数据显示，2017年至2019年及2020年上半年，华润万象住宅物业管理服务收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元及16.81亿元，分别占收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%，呈逐步下降趋势。
对应的商业运营和物业管理收入分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元和14.53亿元，分别占收入的32.9%、37.6%、40.8%和46.4%，呈现逐渐增加的趋势，支撑了近一半的收入。
根据2017-2019年对应的毛利率指标，华润万象人寿整体毛利率分别为13%、15%、16.1%；净利率分别为12.4%、9.5%和6.2%。
今年上半年，其整体毛利率进一步提升至24.1%。其中，住宅物业管理业务毛利率仅为14%，商业营业收入毛利率高达35.8%。
据克而瑞统计，2020年上半年，30家上市房企平均毛利率为28.69%，平均净利润率为14.89%。华润万象人寿整体利率低于行业平均水平。
不过这并不影响华润万象人寿的股价表现。上市首日高开高走，备受资本市场青睐。有机构人士直言，这与华润万象生活是高端商住的典型代表有直接关系。尤其是高利润率的商业运营业务，成为华润万象生活区别于其他物业公司的标签业务板块。
截至2020年上半年，提供物业管理服务的华润万象生活的商住建筑面积约为1.066亿平方米，在上市公司管理面积中排名第10位。其中购物中心建筑面积约560万平方米，有万象城和万象汇两个品牌，数量分别为22家和26家。
根据Jost Sullivan的报告，2019年华润万象人寿商场管理收入排名第二；2019年奢侈品购物中心管理收入，华润万象生活排名第一。
在业务结构上，宝龙商业与华润万象的生命相同。在“物业管理、商业经营”的商业模式推动下，宝龙商业股价较发行价翻了三倍，位居物业板块前列。
值得注意的是，与大多数物业公司类似，背靠央企华润集团这棵大树，华润万象有着良好的楼市基础，但也并非没有成长隐忧。
类似保利地产(06049。HK)、招商刮起来(001914。SZ)和中海地产(02669。HK)，华润万象人寿的人员成本和分包成本高于私人物业公司，始终占总销售成本的70%左右。仅员工成本在过去三年就占到了总销售成本的50%左右。今年上半年，员工成本占总销售成本的53.9%。
此外，和很多国企背景的物业公司一样，华润万象人寿也要承担一些政府项目的改革。这类业务往往属于毛利率较低的业务。如该企业承包的国企改革项目物业管理服务，今年上半年亏损424.1万元。
本次上市募集资金约60%将由华润万象人寿用于扩大物业管理及商业运营的战略投资及收购；15%左右用于提供行业上下游产业链的增值服务和战略投资；约15%用于投资信息技术系统和智能社区；约10%用于营运资金和一般企业用途。
房产股价分化
在近40家上市地产公司中，还有蔡晟(01778。HK)、雅生活服务(03319。HK)、保利物业、碧桂园服务、恒大地产、绿城服务(02869。HK)、招商刮起、中海地产、09666.HK金科服务、01516.HK融创服务，管理面积过亿平方米。
整体来看，地产板块股价分化趋势仍在继续。
12月9日，中海地产股价继续震荡，跌幅由前一交易日的2.47%扩大至3.38%。保利地产和亚生活服务分别收于0.47%和3.53%。碧桂园服务上涨4.65%。
这一波震荡下行的背后，是中海地产业绩增速放缓。
中报显示，截至2020年6月30日，中海地产实现利润28.5亿港元，同比增长18%；营业利润为3.92亿港元，同比增长10.4%；本公司拥有人应占溢利为2.8亿港元，同比增长12%。
中海地产这次的表现明显弱于以往。2017-2019年，其营收分别增长1.9%、23.7%和30.8%；同期，本公司拥有人应占溢利分别增加29.1%、31.1%及33.4%。
同期，本已处于行业低位的中海地产毛利率再度下滑。数据显示，2020年上半年，中海地产毛利率为18%，较2019年同期的20.1%下降2.1个百分点。这远远低于行业前列上市公司的平均毛利率。
缓慢增长的规模也让市场更加怀疑。交行预计，中海地产今年对第三方项目和并购的谨慎态度，可能导致未来几年利润增速低于同业。高盛将中海地产评级从买入下调至中性。
以与华润万象人寿同日上市的世纪佳缘服务为例。它们在资本市场的表现明显不同。公司深耕浙江市场，但今天晚间暗盘仅上涨2.33%，动静态市盈率仅为36和41。相比之下，华润万象动态市盈率110倍，静态市盈率高达154倍，远超近期上市的恒大地产和融创服务。
世纪佳缘服务今日中午一度跌破发行价。早期上市的和晶优活(03193.HK)和首服(02107.HK)也已破发。
相对于去年地产股上市的火爆趋势，现在资本市场对地产股的态度要冷静得多。这两天，地产板块正在加速回调。在此背景下，华润万象人寿取得了不错的涨幅，但在地产板块不会有回暖的迹象。
