上半年业绩增速为24.3%，不及50强公司的平均水平。董事长说要控制规模，减少债务，并承诺保证全额支付。◎作者/沈晓玲、王伟文
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核心观点
【业绩增速小于50强平均水平，完成全年目标46.1%】上半年，荣盛实现全口径合同销售金额599.2亿元，同比增长24.3%，低于50强房企36%的平均增速。到6月份，已经完成了全年销售目标的46.1%。参考企业以往的经营数据，在上半年业绩的基础上，完成全年目标的压力不大。企业积极去库存，抢回款，实现全口径回款490亿元，销售回款率81.8%，较去年同期提高近7个百分点。
【保持审慎投资态度，长三角地区投资占比60%以上】今年上半年，荣盛新增土地收储建筑面积302.9万平方米，总价123.4亿元，拿地与销售比为0.21，明显低于去年同期的0.43。杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市企业积极接收土地收储。其中，长三角地区占上半年新增土地收储金额的63.3%，为近年来最高，珠三角地区占新增土地收储总价的14.6%。环渤海地区虽然新增土地量最大，但单价低，所以只占16.2%。
【环京地区土壤贮量占比高，结构优化仍在路上】到2021年年中，荣盛开发的土壤贮量总量约为3741万平方米。根据2020年企业销售面积和2021年目标增长率计算，目前土壤总储量基本可以满足企业未来三年左右的发展需求。环渤海占比小幅下降至60.4%，其中北京周边土地储备总面积达1092.2万平方米，较年初上升8.4%，占土地储备总量的29.2%，其中廊坊市区土地储备达625.3万平方米。
【营收增加，盈利能力持续下降】2021年上半年，荣盛实现营业收入342.2亿元，同比增长30.9%。其中，房地产业务收入315.8亿元，占营业收入的92.3%，较去年同期上升5.7个百分点。上半年，荣盛实现毛利88.4亿元，整体毛利率25.8%，较去年同期下降5.5个百分点。总体来看，2018年以来企业毛利率和净利润率持续下降。展望全年，管理层认为毛利率在20%-25%左右。
截至2021年末，荣盛发展持有现金291.7亿元，短期负债率为1.16，短期负债率较年初小幅上升至1.92。然而，截至2021年年中，荣盛发展的应付票据总额仍为79.3亿元，且由于商业票据多为短期支付，考虑到企业的现金状况，我们认为荣盛发展的资金压力短期内仍将存在。到2021年年中，企业净负债率为66.5%，呈持续下降趋势。剔除预收账款后资产负债率为70.8%，仍超过监管细则中不超过70%的要求。整体来看，“三条红线”处于黄色级别。
【产业园收入同比下降，“融万家”成功上市】2021年上半年，企业多元收入达26.5亿元，同比下降24.7%，主要是上半年企业产业园业务收入仅8亿元，同比下降近六成。地产板块和酒店板块分别实现营收7.4亿元和3.4亿元，同比分别增长16.3%和67.6%，并于年初实现融万家在港交所成功上市。
01
卖
增速不如TOP50的，年均目标46.1%。
销售目标达到46.1%。按照过去的水平，企业完成年度目标的压力不大。2021年上半年，荣盛全口径合同销售额599.2亿元，同比增长24.3%，低于50强房企36%的平均销售增速。合同销售面积516.7万平方米，同比增长19.0%。截至6月，荣盛发展已实现46.1%的年度销售目标。2019年和2020年企业半年目标业绩完成率分别为41.6%和39.9%。参考企业以往的经营数据，在上半年业绩的基础上，完成全年目标的压力不大。
上半年回款490亿，回款率同比上升近7个点。上半年，企业积极去库存，抢回款，实现全口径回款490亿元，销售回款率81.8%，较去年同期提高近7个百分点。按照企业的计划，下半年可以保证支付560亿，从而实现全年1050亿的目标。
02
投资
保持谨慎的投资态度
超过60%投资于长三角地区
拿地投资谨慎放缓，拿地销售额仅为0.21。2021年上半年，荣盛共新开发土地28宗，面积302.9万平方米，总价123.4亿元。拿地销售额仅为0.21，明显低于去年同期的0.43。与2021年上半年TOP50的平均0.30相比，企业拿地的力度相对较小。新增储土地坪价格为4075元/m2，与2020年新增储土地坪价格基本持平。
调整布局重心，新增土壤储量60%来自长三角地区。2021年上半年，荣盛发展坚持沿长江、陇海铁路、京沪、京广铁路“两横两纵三集群”战略布局战略，深耕京津冀城市群，稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群及周边城市，积极在杭、长、徐、芜、穗等城市收储，其中长三角占上半年企业新增土地收储额的63.3%。以珠三角广州高价地块占新增土地收储总价的14.6%来看，环渤海地区新增土地量最大，但因为单价较低，投资占比仅为16.2%。
03
土厨
环北京地区土壤贮量比例较高，结构优化仍在进行中。
土壤总储量可以保证未来三年左右的发展需求。截至2021年年中，荣盛已开发土地储备总量约为3741万平方米，较年初略有下降。根据2020年企业销售面积和2021年目标增速测算，目前土地储备总量基本可以满足企业未来三年左右的发展需求。
地区分布和年初差别不大。与年初相比，环渤海地区占比已小幅下降至60.4%。虽然荣盛的发展正在逐步扩大其全国布局，但其环渤海地区仍是企业发展的大本营。尤其是环渤海环京地区，荣盛土地储备总面积已达1092.2万平方米，较年初增长8.4%，占土地储备总量的29.2%，其中廊坊市区土地储备已达625.3万平方米。在业绩会上，管理层表示，目前影响北京周边楼市的几大因素正在企稳。第一，“房住不炒”政策在廊坊市场已经实施多年。目前政策稳定，部分投资客水分被挤出，主要为自住；二是上半年廊坊销售面积同比增长15%左右，市场表现并不悲观；三是集团土壤调蓄结构效果显现。上半年长三角的表现达到36.2%，平滑了环北京区域的影响力，增强了抗风险能力。
04
寻求利润
收入稳步增长，盈利能力持续下降。
营业收入同比增长30%，房地产收入贡献重回90%以上。2021年上半年，荣盛实现营业收入342.2亿元，同比增长30.9%。其中，房地产业务收入315.8亿元，占营业收入的92.3%，较去年同期上升5.7个百分点。此外，工业园区收入同比下降近六成，物业服务和酒店业务同比增长。
盈利能力持续下滑，预计全年毛利率20%-25%。2020年上半年，荣盛实现毛利88.4亿元，归母净利润25.3亿元，整体毛利率25.8%，比去年同期下降5.5个百分点，归母净利润7.4%，比去年同期下降3.9个百分点。总体来看，2018年以来企业毛利率和净利润率持续下降。管理层表示，由于政策调控严格、限价限售等多重政策因素，上半年长三角地区企业平均毛利率仅为8%-15%，京津冀项目毛利率水平可达15%-30%帮助平滑利润。展望全年，管理层认为毛利率在20%-25%左右。在全行业利润的压力下，荣盛仍需在成本控制和产品建设上继续发力，以维持利润水平。
05
负债
前资产负债率，踩线，董事长承诺绝不违约。
现金负债率1.16，应付票据79.3亿元。短期资金压力仍在。截至2021年年中，荣盛发展持有现金291.7亿元(含受限现金)，较年初略有下降。短期负债率1.16，符合“三条红线”监管标准。与期初相比，短期负债率略有上升，达到1.92。但截至2021年年中，荣盛应付票据总额仍为79.3亿元，应付票据总额/有息债务为12.2%，应付票据净资产/资本化为16%，处于行业较高水平。6月30日，有消息称，央行已将“三条红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，政策收紧可能带来监管压力。此外，由于商业票据大多在短期内支付，考虑到企业的现金状况，我们认为短期内荣盛发展的资金压力仍然较大。
净负债率呈下降趋势，前期资产负债率仍超过监管要求。年报显示，截至2021年年中，企业净负债率为66.5%，呈持续下降趋势。剔除预收账款后，资产负债率为70.8%。虽然还是超过了监管细则中不超过70%的要求，但已经是可控的了。总体来看，“三条红线”处于黄色级别。
此外，在业绩会上，荣盛发展董事长耿建明表示，公司现阶段最重要的任务和主要策略是两点:一方面紧跟政策，努力降债降杠杆，努力按要求做好销售工作；另一方面去库存，把钱抢回来，放弃规模，谨慎投资，做好长期的思想准备，有效管理流动性。同时，董事长也做出承诺，无论公司面临什么样的情况和困难，各类债务都按时足额偿还。“我们过去没有，现在不会有，将来也不会有违约。”
06多样化
工业园区收入同比下降“荣万家”成功上市
“3 X”战略稳步推进，工业园区业务收入下降导致多元化收入较年初下降。目前，荣盛的发展已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿旅游、产业园、设计、工业、酒店、物业、商管、地产金融等业务的全产业链。通过主辅产业的协同发展，可以不断增加公司的收入和利润。总体来看，2021年上半年企业多元收入26.5亿元，同比下降24.7%，主要是2021年上半年企业产业园业务收入仅8亿元，同比下降近六成。地产板块和酒店板块分别实现营收7.4亿元和3.4亿元，同比分别增长16.3%和67.6%，并于年初实现融万家在港交所成功上市。
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